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Wichtige Infos über den Energieausweis für Eigentümer, Mieter und Käufer


Ein Energieausweis ist nicht einfach nur ein Zettel mit bunten Feldern, Zahlen und Buchstaben. Vielmehr dient er als Vergleichsgrundlage für Immobilien. Anhand des Energieausweises können diese hinsichtlich Ihrer Energieeffizienz verglichen werden, woraus sich zukünftige Kosten ableiten lassen. Das klingt zunächst recht simpel, aber wie bei so vielen Dingen sieht es in der Realität dann doch anders aus.

Der Energieausweis für Immobilien

Der Energieausweis liefert Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes. Ausstellung, Verwendung, Grundsätze und Grundlagen der Energieausweise werden in Deutschland in der Energieeinsparverordnung geregelt.

Das Wichtigste zum Energieausweis im Überblick:

  • Ein Energieausweis ist eine Gesamtübersicht und somit eine transparente Möglichkeit die Energieeffizienz einer Immobilie zu zeigen.
  • Die Energieausweispflicht wurde vom Gesetzgeber ins Leben gerufen um Mieter und Käufer zu schützen. Zudem sollen alle Betroffenen sensibilisiert und zum Handeln angeregt werden, sofern erforderlich.
  • Der Energieausweis ist kein Standardzertifikat, welches man für 19 Euro im Internet bestellt, sondern das Ergebnis gewissenhafter und qualifizierter Ingenieursarbeit.
  • Ein falscher Energieausweis verfehlt sein Ziel und ist eine arglistige Täuschung
  • Es gibt Unterschiede zwischen Energieausweisen und der Arbeitsweise von Energieberatern*

*Der Begriff Energieberater ist nicht geschützt. Der Begriff Energieffizienzberater allerdings schon und wird, wie ein Meistertitel nur an berechtigte Personen und Unternehmen vergeben. Viele Laien spielen hier mit der Unwissenheit der Kunden.

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Was ist ein Energieausweis?

Im August 2020 wurde das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) durch den Gesetzgeber verkündet und löst ab dem 01. November 2020 die vorherige Gesetzgebung (Energieeinsparungsgesetz, Energieeinsparverordnung und Erneuerbare-Energie-Wärmegesetz) ab. Somit regelt das GEG zukünftig die energetischen Anforderungen und Richtlinien für klimatisierte oder beheizte Objekte.

Grundsätze und Weisungen zur Klima- und Heizungstechnik, wie auch zum Hitzeschutz und der Dämmung von Gebäuden sind in der neuen Rechtssprechung vorzufinden. Grundsätzlich sind Eigentümer dazu verpflichtet einen Energieausweis (Bedarfsausweis) erstellen zu lassen und diesen zu verwenden, wenn ein Neubau entsteht, eine umfassende Sanierung stattfindet oder die Immobilie vermietet oder zum Verkauf angeboten werden soll. Dies war bereits im bisherigen Energieeinsparrecht eine klare Vorgabe und stellt ebenfalls im neuen Gebäudeenergiegesetz eine Anforderung dar.

Woher erhalte ich den Energieausweis?

Am günstigsten wäre es natürlich, wenn man sich den Energieausweis selbst erstellen könnte. Doch dies ist leider nicht erlaubt. Für die Erstellung eines wirksamen und aussagekräftigen Energieausweises wird eine Person mit einem Beruf im Bezug zum Bauwesen benötigt. Besonders empfohlen werden passende Energieberater:innen, die eine entsprechende Zusatzausbildung vorweisen können

Doch wo findet man so jemanden? Die Deutsche Energie-Agentur (Dena) stellt eine Datenbank mit eingetragenen und zertifizierten Experten und Expertinnen zur Verfügung. Auch wir, die Energieberater Bayern, sind in diesem Verzeichnis zu finden und dementsprechend dafür qualifiziert für Ihr Objekt einen Energieausweis zu erstellen. Hinzu kommt, dass wir registrierte Berater für das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle mit über 20 Jahren Erfahrung sind.

Was benötige ich für den Energieausweis?

Zur Übersicht hier eine kurze Zusammenfassung, was Sie für einen Verbrauchsausweis benötigen:

  • Nachweise zur Berechnung der Energieverbauchskosten von Warmwasser und Heizung mindestens der letzten drei Jahre
  • Informationen über einen etwaigen Leerstand 
  • Bilder von der Immobilie
  • vollständige Daten zum Stromverbrauch zur gesamten Immobilie (alle Nutzungseinheiten)

Die Ausstellung eines Energieausweises ist nicht möglich beziehungsweise erlaubt, wenn das Objekt zum Beispiel ein komplettes Jahr über 50 Prozent leer steht. Dies gilt als umfangreicher Leerstand und folglich wäre Grenzwert des sogenannten „Leerstandsfaktor“ überschritten und die Ausstellung des Verbauchsausweises nicht möglich. 

Möchten Sie einen Bedarfsausweis ausgestellt haben, sind die benötigten Unterlagen etwas umfangreicher. Zusätzliche zu Unterlagen des Verbrauchsausweises benötigen Sie Dokumente zum Grundriss, der Architektur, die Baubeschreibung sowie Modernisierungsunterlagen und das Abgasprotokoll des Schornsteinfegers.

Grundsätzlich erfolgt eine Begehung der Immobilie für die Erstellung und Berechnung beider Ausweisformen.

Damit Sie einen geeigneten Energieberater zur Ausstellung des Energieausweises finden, ist es empfehlenswert die Verbraucherzentrale zu Rate zu ziehen. Die Energieberater Bayern sind dabei qualifiziert als Energieberater der Verbraucherzentrale.

Ob Sie eine:n Energiebrater:in benötigen, hängt ganz davon ab, was Sie vorhaben. Möchten Sie einfach nur Sanierungen durchführen lassen ohne Förderungen zu beantragen, dann brauchen Sie natürlich keine:n Energieberater:in.

Möchten Sie Förderungen beantragen und/oder einen Energieausweis erstellen lassen, dann ist ein:e Energieberater:in unabdingbar. Denn nur ein:e dafür qualifizierte:r Experte/Expertin ist dazu berechtigt Förderungen zu beantragen und einen gültigen, anerkannten Energieausweis auszustellen.

Im allgemeinen stellt der Sanierungsfahrplan lediglich einen Anhaltspunkt über den Zustand des Objekts mit den "Schwachstellen" dar und wie diese behoben werden können. Diese Empfehlungen verpflichten Sie also nicht zur Umsetzung

Wenn Sie einen Auftrag eines/einer Handwerkers/Handwerkerin bestätigen, muss die Förderung unbedingt im Vorfeld genehmigt worden sein. Sie gehen also folgendermaßen vor:

  1. Förderungen über Energieberater:in (in Form eines Sanierungsfahrplans) beantragen lassen 
  2. Abwarten, bis die Förderung durch die BAFA oder KfW zugesagt wird
  3. Auftragsbestätigung des/der Handwerker:in 

Es ist also nicht möglich Förderungen nachträglich zu beantragen.

Gut zu wissen: Es ist möglich sich in der Zwischenzeit Angebote einzuholen. Wichtig ist es nur, dass Sie diese nicht vor Förderungszusage bestätigen.

Ein Energieausweis wird benötigt, wenn:

  • en Neubau entsteht
  • eine umfassende Sanierung stattfindet
  • eine Immobilie verkauft oder vermietet werden soll

Grundlage hierfür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das mittlerweile die Energiesparverordnung (EnEV) abgelöst hat. Dieses legt fest, dass Kauf- oder Mietinteressenten/Mietinteressentinnen über die energetischen Kennwerte und den damit verbundenen Treibhausgasemissionen des Gebäudes informiert werden. Allerdings gilt dies nur bei einem Nutzerwechsel.

Der Verbrauch von Energie und den damit verbundenen Ressourcen steigt stetig an. Ein großer Teil davon wird für das Erzeugen von Heizwärme und die Erwärmung von Brauchwasser benötigt. Somit bieten energetische Sanierungen große Energieeinsparpotenziale. Um die Umwelt zu schonen und den Klimaschutzvorgaben der EU nachzukommen, schafft die Bundesregierung einen Anreiz in Form von Zuschüssen, Krediten oder Steuervergünstigungen.

Der Sanierungsfahrplan zeigt Ihnen auf, mit welchen Sanierungsmaßnahmen das Ziel einer energieeffizienten Immobilie realisiert werden kann. Dabei wird der Plan in Abstimmung mit Ihnen von einem/einer Gebäudeberater:in festgelegt. Da dieser individuell auf Ihr Objekt abgestimmt ist, werden auch bauliche, baukulturelle und persönliche Ausgangsbedingungen mit einbezogen. 

Aufgelistet werden also Energieeinsparpotenziale sowie von dem/der Experten/Expertin ermittelte Sanierungsvorschläge und deren Kosten. Damit Sie sich das noch etwas besser vorstellen können: In Ihrem Objekt befindet sich eine Heizung, die nicht energieeffizient heizt und erhöhte Kosten verursacht. Im Sanierungsfahrplan wird dies aufgelistet und gleichzeitig aufgezeigt, durch welches Modell sie ersetzt werden kann. Ebenso wie viel Geld und Energie dabei gespart wird.

Der U-Wert ist die wichtigste Messgröße zur Beurteilung der Dämmeigenschaft eines Bauteils. Genauer gesagt gibt der Wärmedurchgangskoeffizient an, wie viel Wärmemenge pro Zeiteinheit durch einen Quadratmeter eines Bauteils bei einem Temperaturunterschied von einem Grad (1 K) durch geht.  Da der U-Wert eine Maßeinheit zur Bestimmung des Wärmeverlusts eines Bauteils ist, sagt ein hoher U-Wert aus, dass eine schlechte Dämmwirkung gegeben ist. Folglich sagt ein niedriger U-Wert aus, dass es sich um eine gute Dämmwirkung handelt.

Unter Einzelmaßnahmen versteht man beispielsweise neue Fenster, der Austausch einer Heizung oder eine neue Wärmedämmung gemeint. Welchen Anforderungen solche Einzelmaßnahmen unterliegen, richtet sich nach dem jeweilig festgelegten U-Wert des betreffenden Bauteils. Auf der Seite der Verbraucherzentrale finden Sie eine Tabelle mit den entsprechenden U-Wert-Anforderungen für Außenbauteile.

Eine Energieberatung wird meistens in Form eines Sanierungsfahrplans vorgenommen. Hierbei richten sich die Kosten nach den Wohneinheiten (WE) und werden bis zu einem gewissen Betrag vom Staat gefördert.

  • 1-2 WE: 620 Euro Eigenanteil (zzgl. 1300 Euro staatliche Förderung)
  • ab 3 WE: 720 Euro Eigenanteil (zzgl. 1700 Euro staatliche Förderung)

Alle weiteren Energieberatungen außerhalb des Sanierungsfahrplans werden individuell berechnet.

Förderungen vom Staat erhalten Sie, wenn Sie an förderfähigen Programmen teilnehmen und diese durch eine:n qualifizierte:n und zertifizierte:n Energieberater:in beantragen lassen. Diese Förderungen können Sie nicht selbst beantragen, weswegen der Weg über den/die Energieberater:in zwingend notwendig ist. 

Beachten Sie aber, dass Sie Angebote von Handwerkern/Handwerkerinnen erst annehmen dürfen, wenn die Förderung bestätigt wurde. Ansonsten erhalten Sie diese nicht.

Welche Maßnahmen förderfähig sind, können Sie auf dem Infoblatt der KfW nachlesen.

Möchten Sie einen Sanierungsfahrplan von einem/einer Energieberater:in erstellen lassen, so erhalten Sie in Abhängigkeit der Anzahl der Wohneinheiten (WE) einen gewissen Betrag an staatlicher Förderung. Diese sehen wie folgt aus:

  • 1-2 WE: 1300 Euro staatliche Förderung (zzgl. 620 Euro Eigenleistung)
  • ab 3 WE: 1700 Euro staatliche Förderung (zzgl. 720 Euro Eigenleistung)

Wie hoch alle weiteren Förderung ausfallen kann man in den meisten Fällen nicht genau sagen, da diese individuell sind und sich auf die jeweiligen Vorhaben beziehen. Ebenso da auch einige Förderprogramme miteinander kombiniert werden können. Begrenzt werden die Förderungen durch die Höchstsumme der Gesamtkosten die pro Maßnahme geltend gemacht werden können. 

Genauere Informationen inklusive Online-Tool zur Findung der passenden Förderung sowie Übersicht der Förderprodukte finden Sie auf der Seite der KfW.

Damit Sie eine:n geeignete:n Energieberater:in finden, stellt die Deutsche Energie-Agentur (Dena) eine Datenbank mit eingetragenen und zertifizierten Experten und Expertinnen zur Verfügung.

Wichtig zu beachten ist, dass Ölheizungen ab 2026 verboten sind. Da dies vorerst nur für den Einbau gilt, können bestehende Ölheizungen weiterhin in Betrieb bleiben, insofern diese nicht älter als 30 Jahre sind. Im Hinblick auf die Zukunft ist aber zu beachten, dass schärfere Gesetze folgen werden, weshalb man sich Gedanken über eine alternative Heizmethode machen sollte. 

Darüber hinaus sollten verschiedene Kriterien berücksichtigt werden. Diese beziehen sich auf die Anschaffungskosten, den eigenen Anspruch sowie den vorhandenen Platz. Grundlegend kann man sagen, dass nachhaltige Varianten zwar zum Teil hohe Anschaffungskosten mit sich bringen, aber langfristig gesehen Heizkosten sparen. Ebenso können die Kosten auch durch Fördermöglichkeiten relativ gut ausgeglichen werden können.

Die BAFA-Förderungen erhalten Sie bei:

  • Biomasseanlagen
  • Hybridheizungen
  • Effiziente Wärmepumpanlagen
  • Gas- Und Brennwertheizungen
  • Solarthermieanlagen

Die Höhe der Förderung liegt dabei zwischen 30 bis 35 Prozent. Wird im gleichen Zug eine Ölheizung ausgetauscht, kommt eine Förderung in Höhe von 10 Prozent hinzu. Somit können Sie bis zu 45 Prozent der förderfähigen Kosten für eine neue Heizanlage einsparen. Diese beinhalten nicht nur die Anschaffungskosten, sondern auch die Installation und Inbetriebnahme.

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